토지의 임대차의 경우

1. 토지를 임대하여 줄 때 임차인이 지대(地代)를 내는 경우를 임대차계약이라고 하고, 지대 를내지 않는 경우를 사용대차계약이라고 한다.
   1. [1] 토지를 임대하는측의 주의사항
   2. 1. 사용목적을 분명히 정하라 민법에 의하면 석조·석회조·연와조 또는 이와 유사한 견고한 건 물 기타 공작물 의 소유를 목적으로 하는 토지임대차나 식목·채염을 목적으로 하는 토지임대 차의 경우를 제외하고는 임대 차의 존속기간은 20년을 넘지 못하게 되어 있다. 그러므로 건 물의 종류나 임대차 목적에 따라서 임대차 기 간이 달라질 수 있으므로 우선 제일 먼저 토지 임대차의 사용목적을 분명히 정하여 놓는 것이 중요하다.
   3. 2. 신용있는 임차인을 선택하라 사용목적 다음에 중요한 것은 토지임차권의 기간이 만료되었어도 임차인이 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간동안 이의를 제 기하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보 기 때문에, 토지는 일단 임대하여 주면 장기간 반환을 청구할 수 없게 되므로, 신용있는 임차인을 선택하는 것이 중요하다.
   4. [2] 토지를 임차하는측의 주의사항
   5. 1. 누가 임대인으로 되어 있는가 토지의 소유자와 임대인이 일치하고 있으면 우선 문제는 없으나, 양자가 다른 경우에 다투게 될 소지가 적 지 않다. 즉, 타인의 토지를 무단으로 임대하기도 하고, 또는 타인에게 임대받은 것을 임대하는 경우도 있기 때문에 그 결과 소유자로부터 계약해제를 당하여 생각지도 않던 손해를 입을 가능성도 있다. 이러한 일을 당하지 않기 위해서는 임차인 측에서도 토지등기부등본으로 소유자를 확인한다든가, 소유자와 임대인이 다 를 경우 소유자로부터 정식의 위임을 받았는가 혹은 소유자의 승낙을 받고 임대하는 것인가, 그렇지 않으면 승낙을 받지 않고 무단으로 임대하는 것인가 등을 소유자에게 문의해 보아야 할 필요가 있다. 무엇보다 분 명하게 작성된 서류에 의해 소유자의 승낙서를 받아 두는 것이 좋을 것이다.
   6. 2. 신임차할 토지상의 규제사항에 대하여 알아둔다 임차인이 토지를 이용할 경우, 그 토지에는 어떠한 규제사항이 있는가를 잘 알아두지 않으면 안 된다. 위에 서 말한 사용목적에 따른 (민법상의) 임대차 기간의 제한도 그렇고, 건축법과 도시계획법과 같은 타 법률상 의 규제도 알아 두어야 한다. 이러한 규제는 그 지역 일반에 걸쳐 있는 공적인 규제이기 때문에 임대인과 임차인 사이에 이것에 위반하는 내용의 계약을 하여도 이 규제를 벗어날 수 없다. 토지에는 건축법과 도시계획법에 의한 높이의 제한 이외 에, 건물의 용도, 건축선의 제한 등 규제가 있으므로 미리 현지에 가보지 않았다면 구청 건축과에 문의하여 확인하여 두는 것도 좋다.
   7. [3] 임대차계약의 존속기간 민법에는 위에서 말한 최장기간의 제한이 있는 외에 임대차의 최단기간에 대하여는 아무런 제한규정이 없다. 이것은 견고한 건축물, 기타의 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차나 식목, 채염을 목적으로 하는 토지임대차에 관하여서도 같다. 따라서 당사자는 그기간을 자유로이 정할 수 있으나 그 임대차가 행해진 목적에 비추어 약정기간이 어느 모로보나 불합리하다고 인정되는 경우에는 그 기간은 단순히 차임(借賃)을 그 기간 동안만 고정하는 뜻으로 해석하여야 한다는 것이 지배적인 학설이다.
   8. [4] 토지임대차계약의 갱신 민법은 임대차 기간이 만료인 경우에 임차인이 토지상의 건물을 사용, 수익하고 있음에도 임대인이 상당한 기간동안 이의를 제기하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 그 임차인에게 다시 임차한 것으로 보고 있다. 그렇기 때문에 지대, 지대의 지급방법·일시, 토지의 사용방법 등은 종전과 동일하다고 할 수 있으나 그 존속기간에 대해서만은 기간의 약정이 없는 임대차로 보기 때문에 당사자는 언제든지 계약의 해지를 통고할 수 있고, 민법에 정한 일정한 기간의 경과로 해지의 효력이 생기는 것이다.
   9. [5] 증개축(增改築)의 허가 토지임대차 계약 중에는 통상 토지임대인의 승낙이 없이 증개축을 할 수가 없게 되어 있는 소위 무단개축금지의 특약이 있는 경우가 있다. 이러한 경우, 토지임차인은 건물에 대하여 사소한 손질도 못하는가 어떤가 하는 분쟁 이 끊이지 않는데, 여기서 이 문제의 합리적 해결을 위하여 ㉠ 무단증개축금지의 특약이 있어 토지임차인의 증개축이 불가능하지만, ㉡ 토지의 이용방법에서 보면 증개축 하는 것이 상당하다고 인정되는 것이며, ㉢ 그 밖의 전반적인 사정 등을 고려하여 필요한 것임이 인정될 때에 법원이 임대인을 대신하여 승낙을 하여 주는 방법이 생각될 수도 있다. 이 경우 법원은 승낙을 해주는 대신 임대료 등에서 이를 감안하여야 할 것이다.
   10. [6] 차임의 증감 토지임대차의 경우 계속적으로 토지를 사용하는 대가로 임차인은 임대인에게 차임을 지불하게 된다. 그러나 이 계속적 토지 사용이 상당한 장기에 걸쳐 있기 때문에 이 동안에 공과부담의 증감, 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 정당치 않게 될 때가 있다. 여기서 임대인이, 혹은 임차인이 현재의 차임이 부당하다고 판단이 되면 임차인 혹은 임대인에게 차임의 증감을 청구할 수 있으며, 이 때 차임의 변동이 있어도 증액을 청구하지 못한다는 특약이 있다면 그것은 임차인에게 불리하므로 언제나 유효하고, 반대로 감액을 청구하지 못한다는 특약이 있다면 그것은 임차인에게 불리하므로 언제나 무효인 것이다.
   11. [7] 임차권(賃借權)의 양도 임차인은 임대인의 승낙이 없는 한, 임차권의 양도를 하지 못하게 되어 있기 때문에 승낙없이 행해진 양도계약을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있다. 그러나 임대인이 무단 양도의 사실을 알고서도 임차인의 지위를 양수한 자로부터 월 임료를 계속 지급받아 왔다면 이를 묵시의 동의로 보아서 위 임차권의 양도는 소급적으로 유효로 된다고 할 것이 다. 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 양도한 때에는 임차권은 동일성을 유지하면서 그대로 양수인에게 확정적으로 이전한다. 따라서 차임지급의무 등도 양수인에게 이전 하는 것은 물론이지만, 연체차임지급의무나 기타 다른 의무위반에 따른 손해배상 의무는 그것에 대한 특약이 없는 한 양수인에게 이전되는 것은 아니라고 할 것이다.
2. 건물의 임대차에 있어서 주의할 점
   1. [1] 계약시 주의할 점 건물임대차계약은 임대인이 임차인에 대하여 건물 사용을 승낙하고 그 대가로 임료를 지급받는 계약을 말한다. 건물의 임대차는 일반적으로 임대인의 지위와 임차인의 지위가 대등한 관계에 있지 않기 때문에, 당장 거주의 필요에 쫓긴 임차인은 사회적, 경제적으로 우위에 있는 임대인이 일방적으로 작성한 계약서대로 계약을 하지 않을 수 없는 실정이다. 그래서 민법 및 주택임대차보호법은 임차인을 보호하는 규정을 두고 있으며, 이 법에 의하면 임대인과 임차인 간에 어떠한 계약이 체결되어도 그것이 임차인에게 불리한 것은 무효로 하고 있는데 이를 일방적(편면적) 강행법규라고 한다.
   2. [2] 주택임대차보호법의 규정 우선 주택임대차보호법이 적용되는 것은 주거용 건물에 한하고, 사무실·공장·창고 등 영업용 건물과 비주거용 건물은 제외된다. 여기서 주거용 건물이라고 하는 것은 사회통념상 주거를 주된 목적으로 하는 건물을 말하며, 주택의 일부가 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우에도 이 법에 적용된다. 그리고 이 법은 우리 나라에서 흔히 이용되고 있는 채권적 전세계약에도 적용이 된다고 규정 하고 있으나 '일시 사용을 위한 임대차'임이 명백한 경우에는 적용이 되지 않는다. 주택임대차보호법이 규정하고 있는 주된 효력은 임차권의 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 제3자에 대항할 수 있도록 한 점이다. 이 대항력의 제도는 바로 '매매는 임대차를 깨뜨리지 않는다'는 원칙을 말하고 다른 말로 하면 임대차의 존속 중에 임대주택의 소유자가 변경되더라도 임대차 관계는 신 소유자에게 그대로 이전되어 임차권이 소멸되지 않는 것을 의미한다. 그리고 이를 임차인 측에서 보면 임차인은 신 소유자에게 대하여 임차권의 효력을 주장할 수 있는 권리를 가지고 있다는 것을 의미한다. 그 밖에 주택임대차보호법에는 임대차의 기간, 갱신, 상속 등에 관하여 임차인을 보호하는 여러 가지 규정을 두고 있다.
   3. [3] 건물임대차의 기간 민법은 특정한 목적 이외의 토지임대차와 같이 건물임대차의 최장기간에 대하여는 20 년을 넘지 못한다고 하고 있으나 최단기간에 대하여서는 아무런 규정을 두고 있지 않기 때문에 지배적인 학설은 토지임대차에 있어서와 같이 그 임대차가 행해진 목적에 비추어 약정기간이 어느 모로 보나 불합리하다고 인정되는 경우에는 그 기간은 아무런 의미도 없고 단순히 차임을 그 기간동안 고정으로 한다는 뜻으로 해석하여야 한다고 하고 있다. 그러나 주택임대차보호법의 적용을 받는 주택임대차에 관하여는 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 또한, 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 받을 때까지 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.
   4. [4] 법정갱신 민법에 의하면 임대차 기간이 만료한 후에도 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 제기하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 있으므로 이는 토지의 임대차에서 설명한 바와 같다고 하겠지만, 특히 주택임대차보호법에 의하면 임대인이 임대차 기간 만료전 6월부터 1월까지 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 임대차 계약을 갱신하지 아니 한다는 뜻의 통지를 하지 않는 경우 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 있으므로 이 점에서 주택임차인의 지위는 강화되었다고 하겠다.
   5. [5] 주택임대차에 있어서 소액보증금의 보호 임차인은 소액의 보증금에 관하여 다른 담보물권자보다 자기 채권의 우선 변제를 받을 수 있다. 이러한 소액보증금은 그 임차권의 대항력의 순위와 무관하게 임차목적물이 경매되거나 처분이 될 경우에 최우선 순위로 그 대금에서 변제를 받을 수 있다. 즉 저당권이 설정된 후 임차권을 취득한 경우에 위 저당권에는 대항할 수 없으나 그 보증금이 소액인 경우에는 저당권에 기해 목적물이 경매되어도 경락대금에서 저당권자에 우선하여 보증금채권의 변제를 받을 수 있다. 주택임대차보호법 시행령에서는 우선변제를 받을 수 있는 소액보증금의 범위를 서울특별시 및 광역시에서는 3,000만원 이하의 보증금 중 1,200만원, 기타의 지역에서는 2,000 만원 이하의 보증금 중 800만원으로 규정하고 있다. 판례는 보증금이 3,000만원 또는 2,000만원을 넘는 경우에는 적용이 없다고 한다.
   6. [6] 임대보증금의 우선변제권 대항력이 용익권의 계속 사용의 주장인 데 비하여 우선변제권이란 타 권리자보다 우선하여 자기의 채권을 만족시키는 권리이다. 주택임대차보호법은 임차권이 대항력을 갖춤과 동시에 확정일자를 받는 경우 후 순위권리자보다 우선하는 권리를 인정하고 있는데, 이는 전세권의 효과와 거의 같다고 보면 된다. 단, 전입 후 세대가 아사한 사실이 없이 계속 거주하여야 하며, 확정일자일 다음날을 기준으로 다른 권리자보다 시간적으로 선 순위여 야 한다. 제1순위 저당권보다 먼저 대항력을 갖추었으나 확정일자를 받지 않은 경우에는 우선 변제 받을 수는 없으나 경매의 실행으로 대항력이 소멸하지 않으므로, 경락후에도 계속 점유사용할 수 있으며, 경락인으로부터 보증금을 반환받을 수 있다. 그러나 제1순의 저당권보다 후에 대항력을 갖춘 경우에는 경매의 실행으로 대항력이 소멸한다.
   7. [7] 임차권(賃借權)의 양도
   8. 1. 보증금 보증금이라 함은 부동산 임대차, 특히 건물 임대차에 있어서 임대인의 채권을 담보하기 위하여 임차인 또는 제3자가 임대인에게 교부하는 금전 기타의 유가물을 말 한다. 그리고 그 성질은 정지조건부 반환채무를 수반 하는 금전 소유권의 이전으로 이해 되고 있다. 즉, 그것은 임대차의 종료 후 임차인이 목적물을 양도한 때 임 차인의 채무 불이행이 없으면 전액을, 채무불이행이 있으면 그 금액 중에서 당연히 변제에 충당하는 것으로 하고 잔액을 반환하는 조건으로 금전소유권을 임차인(또는 제3자)이 임대인에게 양도하는 것이다. 보증금은 보증금계약에 의하여 수수되며, 그 계약은 보통 금전의 수수를 수반하는 요물계약으로서 행하여지 는 것으로 임대차에 종된 계약이다. 그러나 이는 낙성계약으로도 유효하며, 한편 임대차계약과 반드시 동시 에 성립하여야 하는 것은 아니지만, 임대차가 유효하게 성립하여야만 보증금계약도 유효하게 되는 것이다. 그리고 보증금의 금액에 관하여는 아무런 제한이 없으므로, 관행에 따라 결정될 것이다.
   9. 2. 권리금 주로 도시에서의 토지 또는 건물(특히, 점포)의 임대차에 부수하여 주로 그 부동산이 갖는 특수한 장소적 이 익의 대가로서 임차인으로부터 임대인에게 (또는 임차권의 양수인으로부터 양도인에게) 지급되는 금전이다. 그리고 권리금은 지리적으로 유리한 위치에 있다는 장소적 이익의 대가 등 영업상 요소에 대한 대가, 부동산 사용권의 대가 등으로서의 성질을 가지고 있다. 권리금은 특별한 사정이 없는 한 임대차 종료후에도 반환을 청구하지 못한다.
   10. [8] 임차권(賃借權)의 상속 임차인은 임대인의 승낙이 없는 한, 임차권의 양도를 하지 못하게 되어 있기 때문에 승낙없이 행해진 양도계약을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있다. 그러나 임대인이 무단 양도의 사실을 알고서도 임차인의 지위를 양수한 자로부터 월 임료를 계속 지급받아 왔다면 이를 묵시의 동의로 보아서 위 임차권의 양도는 소급적으로 유효로 된다고 할 것이다. 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 양도한 때에는 임차권은 동일성을 유지하면서 그대로 양수인에게 확정적으로 이전한다. 따라서 차임지급의무 등도 양수인에게 이전 하는 것은 물론이지만, 연체차임지급의무나 기타 다른 의무위반에 따른 손해배상 의무는 그것에 대한 특약이 없는 한 양수인에게 이전되는 것은 아니라고 할 것이다.
   11. [9] 임차권(賃借權)의 양도 임차인이 사망한 경우, 민법의 상속에 관한 규정에 의하면 동거하던 생존가족이 주거권을 보호받지 못하는 경우가 생기게 된다. 그러나 주택임대차보호법에서는 위 상속의 법리에대한 특례를 인정함으로써 이들을 보호하고 있다. 즉, 임차인이 상속권자 없이 사망한 경우에 그 주택에서 가정 공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자는 임차권을 승계받으며, 상속인은 있지만 그 상속인이 그 주택에서 가정 공동생활을 하고 있지 아니한 때에는 그 주택에서 가정 공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차권을 승계한다. 다시 말해서 주택임대차보호법은 법적으로 상속권이 없는 동거하던 생존가족의 주거권을 보호하고 있으나 이 경우 임차인이 사망한 날로부터 1월 이내에 임대인에 대하여 상속하지 않겠다는 의사를 표시한 때에는 임차권을 승계하지 않을 수 있다.